來源：中國基金報

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3月31日晚間，4只公募REITs產(chǎn)品的擴募申請獲證監(jiān)會核準批復。備受矚目的公募REITs擴募終于開閘。

業(yè)內人士表示，通過持續(xù)擴募融資收購新資產(chǎn)是基礎設施REITs作為收并購平臺的價值體現(xiàn)，也是基礎設施REITs成長性的重要體現(xiàn)。

4只REITs擴募獲批

2022年5月，《公募REITs新購入基礎設施項目指引(試行)》發(fā)布，市場期待公募REITs迎來首發(fā)與擴募雙輪驅動發(fā)展格局。不到1年，REITs擴募正式落地。

3月31日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布四則準予REITs產(chǎn)品變更注冊的批復，4只產(chǎn)品分別為博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT。

上交所表示，REITs擴募項目的落地，是進一步推動REITs常態(tài)化發(fā)行和市場規(guī)范健康發(fā)展的關鍵舉措，有利于加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，合理擴大有效投資，推動基礎設施高質量發(fā)展。

深交所表示，本次獲批注冊擬在深交所上市的兩單REITs擴募為博時蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，均為首批基礎設施REITs試點項目。上市一年多來，兩單REITs運行平穩(wěn)，具備較好的擴募條件。

中金基金介紹，中金普洛斯REIT本次擴募并新購入3處倉儲物流園區(qū)，擴募后，基金所投資的基礎設施資產(chǎn)建筑面積合計約115.7萬平方米，10處資產(chǎn)分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈，具備較強經(jīng)濟活力和增長潛力。

華安張江光大園REIT此次擴募新購入的資產(chǎn)質地也備受期待。該產(chǎn)品此次擬購入的張潤大廈項目位于張江北區(qū)集成電路產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)，占地面積約2.18萬平方米，租戶客群多元、結構穩(wěn)定，充分服務于張江科學城“十四五”規(guī)劃所推動的國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，為張江園區(qū)圍繞集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系建設提供了高質量的基礎設施保障。

博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴募擬購入招商局智慧城(光明科技園)中的科技企業(yè)加速器二期項目，該項目是深圳市政府和招商局集團的重點合作項目，是匯聚智能制造、生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術等高新技術產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地。

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴募擬購入世紀物流園項目，與首發(fā)資產(chǎn)臨近，均位于深圳鹽田綜合保稅區(qū)內，擴募后將形成協(xié)同效應。

擴募帶來更大市場空間

對于REITs的擴募落地，市場各方反映熱烈。

博時基金表示，擴募有助于進一步盤活基金發(fā)起人存量優(yōu)質資產(chǎn)，增強發(fā)展能力、降低負債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資。擴募后，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT管理規(guī)模預計將有所提升，較高的管理規(guī)模有利于管理人對運營管理成本的管控，提升基礎設施項目的收益水平。

中金基金也表示，中金普洛斯REIT本次通過擴募再次置入優(yōu)質資產(chǎn)，將提高公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺持續(xù)的成長空間和經(jīng)營活力。

華安基金表示，公募REITs開啟擴募意味著我國基礎設施REITs市場完成“首發(fā)+擴募”雙輪驅動格局的構建。

業(yè)內人士表示，參考海外經(jīng)驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長、促進REITs規(guī)模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模達到300億~500億美元，約占當年市值總量的2%~4%，擴募是REITs規(guī)模增長的主要途徑。

還有人士認為，擴募意味著存續(xù)公募REITs作為資產(chǎn)經(jīng)營平臺有了形成“投、融、管、退”良性循環(huán)的法理基礎?！皬膰H經(jīng)驗來看，在成熟的公募REITs市場上，基金規(guī)模是影響其份額流動性和二級市場價格波動的關鍵因素。更大的資產(chǎn)規(guī)模說明底層資產(chǎn)更具分散性，能夠有效防范個別資產(chǎn)或個別區(qū)域的相關風險，提高公募REITs對各類投資者的配置價值，同時也可降低較大規(guī)模交易可能造成的價格沖擊?！?/p>

據(jù)記者了解，部分基金公司已為擴募做好了準備。

關于具體的擴募工作安排，華安基金表示將協(xié)同國泰君安證券合理擬定發(fā)行計劃，以基金份額持有人利益最大化為出發(fā)點，根據(jù)市場情況擇機完成擴募發(fā)行。

上海一位基金公司人士強調，基礎設施REITs擴募相比首發(fā)還存在一些難點，比如在定價方面，擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人、新投資者和原始權益人多方利益，還要考慮REITs的二級市場價格等諸多因素?！敖赗EITs相關政策不斷落地，無論從國家宏觀經(jīng)濟層面還是監(jiān)管機構要求上，都希望有更多領域的資產(chǎn)類型擴充到公募REITs市場中，也希望引導更多的資金進入這個市場?？梢源_定的是，公募REITs市場發(fā)展空間巨大，將成為股票、債券之外另一個重要的融資市場?！?/p>