成交掉頭向下，問題房源大量涌入，讓法拍房徹底涼涼。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的7月，法拍房市場呈現(xiàn)出流拍率高、溢價(jià)率低、成交價(jià)集體跌穿評估價(jià)三大趨勢，部分優(yōu)質(zhì)豪宅甚至降價(jià)1億元無人問津。頭部平臺阿里拍賣，住宅法拍房溢價(jià)成交的房源僅7套，占比為7.8%，超四成的流拍率，也能大致反映當(dāng)前市場對法拍房的冷遇態(tài)度。不僅如此，隨著問題房的堆積、價(jià)格優(yōu)勢的不再，越來越多的職業(yè)玩家開始放棄這個(gè)市場。
(資料圖)
近90%成交房源低于評估價(jià)
法拍房即法院拍賣房產(chǎn)，是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)，而在此過程中遭到拍賣的房子就是法拍房。
北京商報(bào)記者梳理阿里拍賣成交記錄發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的7月，阿里拍賣住宅用房共有152套進(jìn)入到拍賣環(huán)節(jié)(不含中止、撤回房源)，其中成交90套。在這成交的90套中，溢價(jià)成交的房源僅7套，占比7.8%；平價(jià)成交4套，占比4.4%；79套房源低于評估價(jià)成交，占比高達(dá)87.78%。
北京商報(bào)記者注意到，上述房源成交多為二拍階段，由此也造成整體溢價(jià)率偏低。
所謂二拍，即根據(jù)人民法院關(guān)于財(cái)產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或市場價(jià)的80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價(jià)的20%，第二次拍賣在法拍房領(lǐng)域也叫作二拍。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，大量法拍房源低于評估價(jià)成交，一方面是區(qū)域房價(jià)走低的既成事實(shí)，另一方面也是整體成交量縮水的體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的不確定性，讓法拍房參與者也變得更加謹(jǐn)慎。
全款當(dāng)?shù)?四成流拍
在成交房源中，也有一些“熱度”房源。出價(jià)次數(shù)最多的房源為北京市海淀區(qū)西釣魚臺嘉園1號樓9層5單元902室，該房源吸引1.5萬人次圍觀，經(jīng)歷527次出價(jià)、507次延時(shí)后，以約1774.31萬元成交，折合單價(jià)約為11.77萬元/平方米。但該房源整體溢價(jià)率并不高，僅為6.42%。
低溢價(jià)率之外，流拍也成為當(dāng)下法拍房市場最真實(shí)的寫照，7月阿里拍賣住宅用房共有62套房源流拍，流拍率達(dá)到40.79%。
流拍房源中，也有話題度比較高的房源。例如，北京市通州區(qū)普欣南里113號樓(泰禾中國院子)-1至2層，建筑面積為505.76平方米，獨(dú)棟式小院別墅，帶地下室，有約2000平方米獨(dú)立院落。別墅共三層，地上2層、地下1層，評估價(jià)約2.46億元。該房源于年內(nèi)6月第一次拍賣，起拍價(jià)約為1.72億元，較評估價(jià)打7折，但直至拍賣結(jié)束無人報(bào)名。
7月初，上述房源第二次競拍，起拍價(jià)下調(diào)至1.38億元，較評估價(jià)降價(jià)超億元，吸引6071人次圍觀，但仍無人報(bào)名。目前該房源以1.38億元進(jìn)入到變賣環(huán)節(jié)。
對于稀缺的億元級項(xiàng)目降價(jià)一個(gè)“小目標(biāo)”無人問津，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在當(dāng)時(shí)市場環(huán)境下，樓市的“貶值”屬性，讓豪宅項(xiàng)目也不再具有特別的吸引力。再加上該法拍房源需要全款支付，如此大的資金額度，能參與的買家被進(jìn)一步壓縮。
對于法拍房高流拍率現(xiàn)象，一位從事多年法拍房工作的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，阿里等拍賣平臺對于法拍房的“質(zhì)量”，會提前有一個(gè)篩選環(huán)節(jié)，明顯流拍的房源，根本就不會掛出來。但即便如此，法拍房也會由于各種原因，出現(xiàn)流拍率高的情況。對于北京而言，超四成的流拍率，也能大致反映當(dāng)前市場對法拍房的冷遇態(tài)度。一般來說，北京等一線城市的流拍率在25%左右，而能級較弱的城市流拍率，甚至高于50%。
流拍率居高不下的同時(shí)，法拍房的掛牌量逐年攀升。以住宅為例，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，住宅2022年上半年共掛拍14.1萬套，占總體55.2%；而2023年上半年住宅掛拍量增加近4萬套，達(dá)到17.9萬套，占總體59%。
“縫差”不再 職業(yè)玩家離場
1991年《民事訴訟法》正式確立司法拍賣為一種執(zhí)行措施，而拍賣的對象就包括了房屋。在房地產(chǎn)市場大熱和調(diào)控從嚴(yán)的背景下，法拍房也成為一些炒房人的牟利手段，由此也產(chǎn)生了一大批“職業(yè)玩家”。知情人士估計(jì)，在整個(gè)法拍房市場中，職業(yè)投資客及機(jī)構(gòu)能占到80%左右，如今法拍房市場的冷遇，與“職業(yè)玩家”離場不無關(guān)系。
“2021年以后，這個(gè)行業(yè)基本不是沒漏可撿，而且深坑遍地?！?作為一名曾經(jīng)的“輔拍”公司的副總，劉謙在2022年下半年宣布封拍。封拍的原因很簡單——坑多利薄。
與劉謙不同，陳琳是一家房企的策劃總，她在法拍房這個(gè)“渾水里”已經(jīng)蹚了小10年，與傳統(tǒng)的職業(yè)拍家不同，陳琳的投資目的不多，更多的是給親戚朋友“找房子”。
“職業(yè)玩家最大的不同，是交易前就基本定了房子。”陳琳回憶，自己最后一套法拍房就是在2020年4月入手的，市場價(jià)8折、傭金1個(gè)點(diǎn)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)清清楚楚，法拍的原因是那個(gè)時(shí)間段的“普通故事”——干小老板的業(yè)主遭遇了疫情的黑天鵝。這套房子的管理員是陳琳熟悉的業(yè)務(wù)員，上架前一天下午4點(diǎn)，業(yè)務(wù)員把房子的情況發(fā)給了陳琳，認(rèn)識了5、6年，合作了7、8套房子，陳琳拿到這個(gè)房子后，快速約了業(yè)務(wù)員，去現(xiàn)場，“通宵盡調(diào)”，沒等到第二天的日出就把這個(gè)房子定了下來。
“該走的法拍程序肯定要走，做了這么多年，什么樣的房子大概會遇到什么樣的阻擊，大致心中有數(shù)?！边@套房子另外一個(gè)特點(diǎn)，就是時(shí)至疫情起，在普通買家尚未反應(yīng)過來的情況下，陳琳的競爭對手主要是職業(yè)買家。
“2020年2、3月時(shí)法拍出現(xiàn)了特別典型的職業(yè)市場，大部分普通人普通買房都不敢，更何況是法拍?！敝x強(qiáng)，曾任北京某頭部機(jī)構(gòu)分管法拍業(yè)務(wù)的副總，是陳琳的老朋友，也認(rèn)可關(guān)于當(dāng)時(shí)市場處于“職業(yè)玩家”的階段。
“那段時(shí)間，包括2020年可能是法拍最后的一個(gè)周期。”2021年，隨著房企爆雷出現(xiàn)，大批產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、抵押問題多的房源沖入市場。
“2020年一季度還能撿到漏，以后基本就很難了?！标惲盏膿炻┳罱K得以實(shí)現(xiàn)，是由于房子掛得急，起拍價(jià)不低，當(dāng)時(shí)的環(huán)境對于盡調(diào)并不友好，除了兩個(gè)“參與性報(bào)價(jià)”的以外，最終陳琳以超過起拍價(jià)7萬元的價(jià)格為媽媽將這套房子收入囊中。
“同樓層鏈家App報(bào)價(jià)是380萬，估計(jì)成交在差不多，我們收的總成本在316萬左右?！睂τ谶@樣一個(gè)價(jià)格陳琳直言普通買家會覺得“不合適”，與想象中的法拍“大便宜”有很大差別，但從房源的“干凈程度”、房子本身的區(qū)位等屬性看，她自己很滿意?！奥殬I(yè)玩家最大的不同，是不純粹追求價(jià)格低，安全與價(jià)差對職業(yè)玩家同等重要?！?/p>
收了這套房源后，陳琳也陸陸續(xù)續(xù)關(guān)注了一些房子，但用她的話說“坑都挺大”。
“大批爆雷開發(fā)商的項(xiàng)目、公司個(gè)人查封的項(xiàng)目入市，主體一般都伴隨著復(fù)雜的債權(quán)?！敝x強(qiáng)也直言，在金融機(jī)構(gòu)債權(quán)優(yōu)先的原則下，市場越動蕩，個(gè)人購買法拍房的風(fēng)險(xiǎn)越大，加之近年來房地產(chǎn)市場的不斷下行，特別是2023年小陽春以后普通商品房市場成交量斷崖式下跌，讓法拍房的價(jià)格優(yōu)勢幾近消失，看不到“縫差”的職業(yè)玩家開始離場。
下行市場的必然
隨著價(jià)格與資格優(yōu)勢褪去，法拍房市場也正在越來越理性。
最早一批將法拍房納入限購范圍的城市如北京，早在2017年就發(fā)布了相關(guān)政策。2017年4月27日，北京限購政策再次加碼，法拍房也被納入北京市限購范圍，如果競拍人沒有購房資格，將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。
彼時(shí)，除北京等個(gè)別城市外，大多數(shù)城市仍執(zhí)行法拍房“不限購”政策。但2021年末，最高人民法院發(fā)布新規(guī)后，法拍房不限購也已成為歷史。新規(guī)中明確提及，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。這意味著法拍房“不限購”的房票成為過去式。
資格優(yōu)勢不再，價(jià)格優(yōu)勢則是壓倒法拍房的最后一根稻草，二手房價(jià)跌量縮的趨勢，也直接影響到法拍房的“價(jià)差”，可以說是下行市場中的一個(gè)必然結(jié)果。
以北京為例，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7月北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比上月下降16.3%，二手房成交量自4月開始連續(xù)4個(gè)月下滑，和3月份相比下降56.2%。受市場的“活躍度不高”影響，北京二手房掛牌量也創(chuàng)新高，根據(jù)北京商報(bào)記者此前調(diào)查，一些偏核心的二手房房源，更是出現(xiàn)降價(jià)百萬的情況。
“多數(shù)人參與法拍房的目的是‘撿漏’，但目前‘撿漏’法拍房的概率正在降低?！眹?yán)躍進(jìn)表示，隨著二手房價(jià)格走低、法拍房市場逐漸透明化，與之前相比，法拍房的“價(jià)差”空間正在被壓縮。而受房地產(chǎn)市場下行影響，投資法拍房的不穩(wěn)定性也在提升，一升一降攔住了多數(shù)投資者。
此外，購買法拍房還存在風(fēng)險(xiǎn)難料的“后遺癥”，這也往往讓購房人始料未及。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴北京商報(bào)記者，法拍房可能存在產(chǎn)權(quán)不明、補(bǔ)繳差價(jià)、入住清場等一系列潛在風(fēng)險(xiǎn)。比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權(quán)，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或者家人掌握，拒不配合，導(dǎo)致買了房子卻無法實(shí)際使用處分。
此外，有一些執(zhí)行拍賣，為了盡快變現(xiàn)，可能不會對房子的產(chǎn)權(quán)做周密的調(diào)查或要求，對于產(chǎn)權(quán)本身有問題的房子，拿到以后可能會面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。對于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院、不同地域的法院實(shí)施的，可能會有協(xié)同不一致問題，拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
“有的房源可能拖欠大量的稅費(fèi)，比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)、使用過程產(chǎn)生的暖氣費(fèi)物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)等，產(chǎn)生新的麻煩和成本?！蓖跤癯挤Q，特別提醒這些成本都是買受人承擔(dān)，實(shí)際的成本恐怕不只是成交價(jià)。如果房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)有問題，也難以追究責(zé)任。
