現(xiàn)實生活中，房屋的贈與行為時常發(fā)生。但是，這項贈與有別于一般動產贈與，需要滿足特殊條件才能達到有效贈與的目的，否則這一行為對雙方當事人都可能存在重大法律風險。
案例1
夫妻共有房產，單方處分無效
【資料圖】
魏大娘的老伴在十幾年前因病去世，留下她和兒子、兒媳住在一套農房里。老人的女兒離異后再婚，很少來看望。近年來魏大娘兒子去外地打工，兒媳獨自承擔起照料婆婆的責任。日子久了，老人對兒媳很是感激，決定將名下的房產贈與兒媳。為防止兒女們反對，魏大娘和兒媳私下里簽訂了房產贈與合同。
今年初，魏大娘的兒子提出與其妻離婚，在分割夫妻共同財產時發(fā)現(xiàn)了房子贈與的事情。他認為，房產應為父母的共有財產，自己和妹妹享有對先父遺產份額的繼承權。幾番折騰后，魏大娘的兒子、女兒訴至法院，要求確認二人簽訂的贈與合同無效。法院經審理，認定兩被告簽訂的贈與合同無效。
點評
贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。《民法典》第301條規(guī)定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外?！北景钢校A爭房產系魏老伯與其妻在婚姻關系存續(xù)期間購得，應為二人的共同財產。老伴去世后，魏大娘與子女作為法定繼承人，有權繼承其遺產。因各繼承人未對包括房屋在內的遺產進行析產繼承，故該房屋應為三人共同共有財產。根據(jù)上述規(guī)定，魏大娘未經子女二人同意，擅自將共有財產贈與兒媳的行為，屬于無權處分行為，故法院認定為無效。
案例2
房產已經交付，不能“任性”撤銷
蘇大伯與已故老伴育有兩個女兒。三年前妻子去世后，老人通過公證把房產贈與大女兒并辦理了過戶手續(xù)。為讓老人得到更好的照顧，女兒請來56歲的保姆曲阿姨進門，幫助照料父親的飲食起居。可是，本來和睦的父女情卻因這位保姆的到來迅速改變。原來，曲阿姨剛進蘇家一年就與老人領取了結婚證，但兩位老人的婚事遭到了倆女兒的阻攔。氣憤之余，蘇大伯將女兒告上法庭，請求撤銷贈與合同，將已經過戶給大女兒的房產改回到自己名下。法院經審理，認定原、被告簽訂的房產贈與合同合法有效，不能撤銷。
點評
《民法典》第209條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外……”第658條規(guī)定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規(guī)定?！北景钢?，蘇大伯父女之間所簽訂的贈與合同系雙方當事人的真實意思表示，內容亦不違法，而且該合同還進行了公證并已經辦理完畢產權登記過戶手續(xù)，依法應當認定為有效。在這樣的情況下，蘇大伯要求女兒返還訟爭房屋，缺乏相應的事實與法律依據(jù)。
案例3
受贈人“變臉”，三種情形可撤銷
秦大媽將自己名下的一套房屋贈與侄子，但雙方一直未辦理過戶手續(xù)。去年以來，秦大媽因再婚、錢財?shù)仁乱伺c侄子發(fā)生爭執(zhí)，后者還將秦大媽再婚丈夫打傷致其住院。傷心之余，秦大媽要求撤銷房產贈與，侄子則拒不同意。于是秦大媽提起訴訟，法院經審理判決支持了原告的訴訟請求。
點評
《民法典》第663條規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。”第666條規(guī)定：“贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，房子贈送給他人后，如果出現(xiàn)受贈人“翻臉”等情形時，《民法典》賦予了贈與人三種撤銷權：一是任意撤銷權，是指贈與人在贈與財產的權利轉移之前享有撤銷贈與的權利。屬于房產、商鋪等不動產需要辦理權利轉移登記手續(xù)的，要在辦理登記手續(xù)之前撤銷。二是法定撤銷權，是指在贈與合同生效后，當發(fā)生《民法典》第663條規(guī)定的三種法定事由時，贈與人、贈與人的繼承人或法定代理人撤銷贈與的行為。該項權利應自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使。三是窮困抗辯權，是指贈與人在贈與合同成立后自己陷入經濟困窘狀況的情形下，可以行使不再履行贈與合同的抗辯權利。贈與人的經濟狀況顯著惡化，且達到嚴重影響其生產經營或者家庭生活的程度，受贈人要求其繼續(xù)履行合同時，贈與人可以行使窮困抗辯權，但對于已經履行的，贈與人不能要求返還。當贈與人的經濟狀況恢復后，受贈人依然可以請求贈與人繼續(xù)履行贈與合同。
本案中的訟爭房產并未辦理轉移登記手續(xù)，因此秦大媽可以行使任意撤銷權。此外，原告侄子對其再婚丈夫實施暴力侵害，無論贈與的房產是否辦理了轉移登記手續(xù)，秦大媽還可以行使法定撤銷權，但要在侵權行為發(fā)生之日起一年內行使。
（張兆利 律師 來源：勞動午報）
來源：中工網
