又是一年財(cái)報(bào)季，房企整體業(yè)績下滑，成為2022年寒冬的真實(shí)寫照。

房地產(chǎn)持續(xù)低迷影響甚廣，在政策及時(shí)糾偏和利好加碼下，行業(yè)重回國民經(jīng)濟(jì)支柱地位，民企融資迎來大寬松時(shí)代，不少房企熬過了最難的年頭，已看到黎明前的曙光。

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當(dāng)然，在2022樓市的至暗時(shí)刻，一些長期自律和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的領(lǐng)頭者，比如碧桂園、龍湖等少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企，也擔(dān)當(dāng)了行業(yè)在迷霧中前行的「舵手」。

3月30日，碧桂園集團(tuán)發(fā)布2022年度業(yè)績報(bào)告。作為地產(chǎn)頭部房企，碧桂園的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力一直備受關(guān)注。

核心凈利潤和現(xiàn)金流持續(xù)為正

2022年的房企年報(bào)，字里行間都記錄著過去一年的艱難，碧桂園也不例外。

截至2022年12月31日，碧桂園共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約3574.7億元，權(quán)益合同銷售面積約4450萬平方米。

盡管如此，碧桂園銷售額依然連續(xù)六年穩(wěn)居行業(yè)第一，且在樓市持續(xù)寒冬下，業(yè)績同比表現(xiàn)好于行業(yè)整體水平。據(jù)中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年百強(qiáng)房企權(quán)益銷售額下降42.9%，權(quán)益銷售面積下降48.1%。

2022年樓市，以價(jià)換量是主流，房企凈利虧損情況比上年擴(kuò)大。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月29日，56家房企預(yù)計(jì)凈利潤同比下滑，37家房企虧損，最高預(yù)虧金額超百億房企5家。

碧桂園作為行業(yè)龍頭顯然難以置身事外，雖然銷售毛利、凈利潤、股東應(yīng)占核心凈利潤出現(xiàn)不同程度下滑，但主營業(yè)務(wù)凈利潤始終為正，期內(nèi)股東應(yīng)占核心凈利潤約為26.1億元，地產(chǎn)板塊的賺錢能力仍然在線。

關(guān)于凈利下跌原因，碧桂園在此前發(fā)布的業(yè)績預(yù)告中分析，一是受行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利潤下降；二是面對市場變化的不確定性，對存貨進(jìn)行了較大額的減值提計(jì)；三是受美元升值影響，公司在2022年形成了較大額的匯兌損失。

巨輪御風(fēng)而行，靠的不單是風(fēng)力，還有趨勢前瞻和安全防守意識。市場寒冬下，碧桂園依然狠抓經(jīng)營性現(xiàn)金流，2022年權(quán)益銷售回款約3324.8億元，回款率達(dá)到93%，比上年提升3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)7年超過90%。

由此，進(jìn)一步穩(wěn)住了碧桂園手中現(xiàn)金流，報(bào)告期內(nèi)，碧桂園集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額為1475.5億元，相比2022年中期維持穩(wěn)定，能夠完全覆蓋一年內(nèi)到期借款，并與五年內(nèi)需償還借款總額十分接近。

碧桂園管理層表示，2023年仍將堅(jiān)持“現(xiàn)金流是前提，利潤是核心”的預(yù)算管理和資產(chǎn)分類管等業(yè)務(wù)。碧桂園謹(jǐn)慎經(jīng)營的態(tài)度，有助于不斷增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力，實(shí)現(xiàn)新周期的韌性增長。

凈負(fù)債率創(chuàng)十年新低 獲監(jiān)管認(rèn)可融資持續(xù)順暢

房企債務(wù)危機(jī)的化解，一直是行業(yè)能否回歸良性循環(huán)的關(guān)鍵。

自融資“三支箭”發(fā)布四個(gè)月來，已有超190家房企獲得銀行授信額度超6萬億元，有了資金活水及時(shí)注入，房企流動(dòng)性危機(jī)解除，只是時(shí)間的問題。

最近，優(yōu)質(zhì)民企頻頻現(xiàn)身北京、杭州、蘇州、南京等土拍市場，為房企流動(dòng)性回暖傳遞出積極信號。

碧桂園2022年業(yè)績報(bào)透露出，在降債方面也取得了階段性成果，為穩(wěn)定行業(yè)大勢發(fā)揮了定海神針的作用。

在業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，期內(nèi)公司現(xiàn)金短債比維持在1.6倍左右，可充分覆蓋年內(nèi)到期的債務(wù)，短期償債無憂。另外，境內(nèi)融資成本從2019年底開始持續(xù)下降，至2022年末累計(jì)下降了119個(gè)基點(diǎn)。

截至報(bào)告期末，碧桂園總借貸余額下降至人民幣2713.1億元，同比下降14.7%；凈負(fù)債率進(jìn)一步降至40%，相比去年底優(yōu)化5.4個(gè)百分點(diǎn)，是十年來的最低值。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%。

事實(shí)上，在融資環(huán)境改善前，碧桂園勇?lián)袠I(yè)表率，頻頻通過回購債券等操作主動(dòng)降債。據(jù)碧桂園管理層透露，2022年到期的公司債券已全部如期償付完畢，沒有出現(xiàn)任何違約或延遲支付本息的情況，保持了良好的信用記錄。

年報(bào)顯示，作為首批示范民企，碧桂園成功發(fā)行了近百億元人民幣的公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品，完成3次股權(quán)融資共獲得約115億港幣，獲得超十家銀行逾3000億元人民幣意向性綜合授信支持。

2023剛開年，碧桂園又獲批200億中票儲架式注冊發(fā)行，成為春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的房企之一。3月最新提交的186億公司債的發(fā)行計(jì)劃，也已獲上交所受理?？梢哉f，暢通無阻的融資渠道，就是金融機(jī)構(gòu)對碧桂園的信心加持。

深潛智能建造藍(lán)海 開拓第二增長曲線

業(yè)績發(fā)布會上，莫斌重點(diǎn)介紹公司圍繞地產(chǎn)主業(yè)開辟的第二條增長曲線——科技智慧建造體系及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等新業(yè)務(wù)賽道，邁出高質(zhì)量發(fā)展又一路徑。

早在2018年，碧桂園便著眼于科技建造藍(lán)海，憑借順德人敢想敢拼的精神，以及根植于集團(tuán)發(fā)展基因的創(chuàng)新力，在建筑機(jī)器人領(lǐng)域取得從0到1的重大突破，完善多元化布局，強(qiáng)化自身競爭力。

截至2023年1月，碧桂園旗下博智林已有33款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，適用于建筑全周期智慧建造工序，已服務(wù)覆蓋30個(gè)省份超600個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)應(yīng)用施工面積超千萬平米。

2022年6月，碧桂園旗下建筑子公司和博智林旗下的總包單位合并，成立了新的科技建筑集團(tuán)，聚焦科技建造方式的革新，積極推動(dòng)建筑機(jī)器人的施工技術(shù)的應(yīng)用落地。

除了對自身開發(fā)業(yè)務(wù)體質(zhì)增效，科技智能建造體系也是拓展代建業(yè)務(wù)的“加分項(xiàng)”。

莫斌在業(yè)績會上表示，2022年城投在公開市場拿地的占比，從往年的10%左右上升到40%，許多拿地的地方平臺公司，主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府，以及接管保交樓工作的紓困代建需求正在急劇增多，代管代建業(yè)務(wù)將是未來2-3年市場的機(jī)會點(diǎn)。

據(jù)悉，碧桂園布局代管代建市場已超7年，累計(jì)承接項(xiàng)目超150個(gè)，累計(jì)在管面積近1300萬方。自2022年以來，該公司共計(jì)獲取5個(gè)新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)貨值85億元。

面向2023年，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的拉升作用至關(guān)重要，居住消費(fèi)仍有巨大挖潛空間；然而，行業(yè)大開發(fā)時(shí)期已過，企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營能力，以及人們對品質(zhì)人居的追求，正在加劇房企之間的兩極分化。華通證券國際分析認(rèn)為，2023年隨著需求端的激勵(lì)政策陸續(xù)推出落地，房地產(chǎn)銷售或?qū)⑵蠓€(wěn)復(fù)蘇，我們看好受益于行業(yè)集中度提高的優(yōu)質(zhì)龍頭碧桂園等三家房企。