良鄉(xiāng)板塊上新，北京建工·攬星宸正式入局“剛需內(nèi)卷帶”。
相比奶西的熱鬧，良鄉(xiāng)板塊乃至房山都超級(jí)安靜，以致于存在感極低。臨近西南六環(huán)，最低總價(jià)不到300萬(wàn)，這對(duì)帝都的買(mǎi)房上車(chē)族而言，相對(duì)友好。然而，剛需盤(pán)扎堆、競(jìng)品環(huán)伺，北京建工·攬星宸該如何破圈？
(資料圖片)
臨鐵盤(pán)，區(qū)域配套屬加分項(xiàng)
◆ 商超：馬路對(duì)面有便利店、超市、菜市場(chǎng)等，距離中海&·京西薈900多米；再遠(yuǎn)一點(diǎn)是龍湖房山天街、熙悅天街、首創(chuàng)奧特萊斯等；
◆ 交通：距離房山線蘇莊地鐵站約600米，走路8分鐘。屬臨鐵盤(pán)，公共交通出行較為便利；
◆ 醫(yī)院：項(xiàng)目距離房山婦幼保健院、房山區(qū)老年病醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院分別為1.5公里、1.1公里、3公里；最近的三甲醫(yī)院為房山區(qū)中醫(yī)醫(yī)院，還在建設(shè)中；
◆ 教育：臨近北京工商大學(xué)附屬小學(xué)，僅600多米，走路10分鐘；距離北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附屬中學(xué)、北京工商大學(xué)附屬中學(xué)均為1公里左右，走路約15分鐘；
◆ 公園：距離夏莊黨建文化公園僅600米，走路約8分鐘；
北京建工·攬星宸的地理位置
從項(xiàng)目位置看，北京建工·攬星宸臨近翠柳大街，整個(gè)地塊較為方正。環(huán)線方面，更靠近西南六環(huán)。
盡管位置偏且遠(yuǎn)，但北京建工·攬星宸屬于臨鐵盤(pán)，這對(duì)剛需族來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重磅利好。
北京建工·攬星宸屬臨鐵盤(pán)，距離房山線蘇莊地鐵站約600米
在買(mǎi)房人眼里，“新盤(pán)+郊區(qū)”約等于“周邊配套差”。然而，北京建工·攬星宸卻顛覆了上述認(rèn)知，周邊的生活氛圍較為濃厚。
馬路對(duì)面的家家福超市、佳世苑菜市場(chǎng)以及各類(lèi)底商，均洋溢著濃厚的煙火氣。項(xiàng)目南側(cè)的超級(jí)蜂巢也有部分底商，可滿(mǎn)足日常生活所需。
北京建工·攬星宸項(xiàng)目對(duì)面的部分底商
北京建工·攬星宸項(xiàng)目對(duì)面的佳世苑菜市場(chǎng)
北京建工·攬星宸南側(cè)的超級(jí)蜂巢也有部分底商
此外，項(xiàng)目臨近復(fù)合商業(yè)中?！ぞ┪魉C，雖然招商工作仍在繼續(xù)，但整體的商業(yè)氣氛尚可。
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醫(yī)療配套方面，北京建工·攬星宸周邊有房山婦幼保健院、房山區(qū)老年病醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院等，距離較近的三甲醫(yī)院是房山區(qū)中醫(yī)醫(yī)院，不過(guò)還在建設(shè)中。
北京建工·攬星宸周邊有房山區(qū)婦幼保健院
教育配套談不上頂配，但在西南六環(huán)也是杠杠的。蘇莊大街的東側(cè)就是北京工商大學(xué)附屬小學(xué)，轉(zhuǎn)入蘇莊中路就能看到北京工商大學(xué)附屬中學(xué)、北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附屬中學(xué)(初中部)，這些學(xué)校距離北京建工·攬星宸都不算遠(yuǎn)。
北京工商大學(xué)附屬小學(xué)
北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附屬中學(xué)(初中部)
北京工商大學(xué)附屬中學(xué)
一直以來(lái)，良鄉(xiāng)都是房山發(fā)展的核心地帶，而良鄉(xiāng)組團(tuán)分為良鄉(xiāng)大學(xué)城和良鄉(xiāng)新城。良鄉(xiāng)大學(xué)城作為重點(diǎn)區(qū)域，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套相對(duì)完備。相比之下，良鄉(xiāng)新城遠(yuǎn)不如良鄉(xiāng)大學(xué)城。
雖然北京建工·攬星宸位于良鄉(xiāng)新城，但周邊的配套確實(shí)比較“抗打”，區(qū)域內(nèi)的小環(huán)境均屬于加分項(xiàng)。
在規(guī)劃方面，北京建工·攬星宸北側(cè)為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，約2.35萬(wàn)平，未來(lái)極有可能打造為社區(qū)商業(yè)。地塊的東北角有基礎(chǔ)教育用地，規(guī)劃為6班幼兒園。此外，在商業(yè)用地的北側(cè)有一條約7米寬的街坊路。
FS00-0113-0008為北京建工·攬星宸，F(xiàn)S00-0113-0009為基礎(chǔ)教育用地
然而，西南六環(huán)的地理位置，也決定了北京建工·攬星宸距離哪里都挺遠(yuǎn)。蘇莊地鐵是房山線的倒數(shù)第二站，從這里到首經(jīng)貿(mào)地鐵站換乘10號(hào)線40分鐘左右，如果還需換乘其他地鐵線，所花時(shí)間可想而知。
剛需內(nèi)卷，價(jià)格是關(guān)鍵
過(guò)去幾年里，良鄉(xiāng)主打限競(jìng)房。例如，首創(chuàng)·紫悅臺(tái)、金樾和著、中駿·云景臺(tái)等等。
在此基礎(chǔ)上，改善類(lèi)需求市場(chǎng)非常小，一些大戶(hù)型項(xiàng)目去化較為艱難。特別是遭遇市場(chǎng)下行周期，簡(jiǎn)直難上加難。
北京建工·攬星宸工地一隅
開(kāi)發(fā)商都深諳此道，一旦進(jìn)入良鄉(xiāng)區(qū)域，項(xiàng)目基本以剛需為主。最后的結(jié)果就是，整個(gè)區(qū)域剛需扎堆，內(nèi)卷嚴(yán)重。
以中建智地為例，圍繞良鄉(xiāng)高教園區(qū)，自北向南依次是春和印象、京西印玥和學(xué)府印悅等3個(gè)“印”系列的剛需盤(pán)，房源合計(jì)超過(guò)2000套。
春和印象售樓處
面對(duì)殘酷的市場(chǎng)環(huán)境，北京建工·攬星宸也只能走剛需路子。
規(guī)劃條件顯示，地塊建筑規(guī)模為10.93萬(wàn)平，容積率2.4，控制高度45米。北京建工·攬星宸規(guī)劃樓棟總數(shù)22棟，總戶(hù)數(shù)1273戶(hù)，屬大型社區(qū)。其中，9層以下的洋房7棟，10-15層小高層15棟。
地塊的規(guī)劃要求
因?yàn)楸本┙üぁ埿清肪o鄰翠柳大街，西側(cè)的樓棟受南北六車(chē)道的噪聲影響比較大。如果你考慮出手，噪聲這事兒還是要認(rèn)真考慮的。
北京建工·攬星宸西側(cè)緊鄰翠柳大街
剛需項(xiàng)目面積段通常主要集中在兩居、三居。例如，春和印象的戶(hù)型包括73平兩居、85平三居、89平三居、91平三居，學(xué)府印悅涵蓋63平一居、76平兩居、87平三居、100平三居、120平四居，京西印玥則是73平兩居、83平三居、89平三居、106平三居。
不難發(fā)現(xiàn)，春和印象、京西印玥均以?xún)删?、三居為主，只有學(xué)府印悅包含一居到四居。三個(gè)項(xiàng)目中，京西印玥二期2021年9月開(kāi)盤(pán)；其次是學(xué)府印悅，2022年3月開(kāi)盤(pán)；最后是春和印象2022年9月開(kāi)盤(pán)。
如果把戶(hù)型設(shè)計(jì)和開(kāi)盤(pán)時(shí)間結(jié)合起來(lái)看，就能窺見(jiàn)中建智地艱難的市場(chǎng)試水過(guò)程。
作為競(jìng)品，北京建工·攬星宸屬后來(lái)者，自然希望通過(guò)面積段的設(shè)計(jì)能夠吸引更多的購(gòu)房人群。因此，戶(hù)型從50多平的一居橫跨118平的四居。言下之意，只要進(jìn)售樓處，總有一款適合你。
北京建工·攬星宸售樓處臨近熙悅天街
在戶(hù)型面積的設(shè)定方面，北京建工·攬星宸更為細(xì)致，包括50多平的一居、64平兩居、71平兩居、72平兩居，75-76平兩居、84平三居、89平三居、93平三居、102平三居、118平四居。
值得注意的是，64平與71平的兩居均是東西朝向，72平的兩居為純南向和東南朝向，其余的兩居、三居、四居為南北通透。
內(nèi)卷之下，市場(chǎng)成交依然平平。截至2023年2月3日，京西印玥二期、學(xué)府印悅、春和印象的網(wǎng)簽率分別為39.14%、13.90%、8.74%，成交均價(jià)依次為4.5萬(wàn)/平、4.03萬(wàn)/平、3.96萬(wàn)/平，后期降價(jià)走量或是以上三項(xiàng)目的出路。
截至2月3日京西印玥二期、學(xué)府印悅、春和印象的網(wǎng)簽情況
從上述成交價(jià)格可知，剛需客群對(duì)價(jià)格異常敏感。目前，北京建工·攬星宸周邊二手房為中海京西里2月的掛牌均價(jià)3.35萬(wàn)/平、馬路對(duì)面的佳世苑南區(qū)掛牌價(jià)為2.93萬(wàn)/平、佳世苑北區(qū)3.16萬(wàn)/平。
雖然北京建工·攬星宸的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為4.5萬(wàn)/平，但實(shí)際售價(jià)大概率會(huì)低。據(jù)了解，成交均價(jià)約3.4-3.8萬(wàn)/平。
北京建工·攬星宸對(duì)面的二手房佳世苑南北區(qū)
其實(shí)，人口集聚的因素，主要是產(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)。目前，房山有科技園區(qū)，不少已竣工，但入駐率非常低。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有起來(lái)，人流也有限，市場(chǎng)成交量自然也不高。
加之，房山區(qū)域內(nèi)卷嚴(yán)重，良鄉(xiāng)板塊又有多個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)。北京建工·攬星宸要想破圈，難度系數(shù)其實(shí)不低，就看價(jià)格能否打動(dòng)購(gòu)房人了。（記者 史然）
