5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-4月全國房地產(chǎn)市場基本情況。從數(shù)據(jù)來看，1-4月全國房地產(chǎn)市場無論是房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，還是開發(fā)商的銷售、到位資金均呈現(xiàn)反彈，但投資端卻依然保持降幅擴大的趨勢，6.2%的同比跌幅，相較于上月的5.8%繼續(xù)擴大，開發(fā)商的投資熱情為何還不積極？

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銷售、資金、景氣指數(shù)均向好

無論是銷售還是資金，樓市在4月數(shù)據(jù)維度都迎來了“上漲”。

銷售端，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，1-4月全國商品住宅銷售面積、銷售額增速較1-3月分別提高1.3個、4.7個百分點。1-4月全國新建商品住宅銷售額絕對規(guī)模僅低于2021年峰值水平。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，今年以來住房支持政策的積極成效持續(xù)釋放，居民住房消費信心改善，帶動住房銷售市場回暖。

“這意味著，今年一季度激活合理住房消費需求的工作是積極有效的。但鑒于近期有市場走弱的現(xiàn)象，各地要重視繼續(xù)提振銷售端指標?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進稱。

嚴躍進根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%。當前房價漲幅相對大，和各地放松限價政策、銷售端改善房企調(diào)整定價策略等有關(guān)。

與商品房銷售同步，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也有一定程度反彈。1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。雖然仍保持負值，但較上月收窄2.6個百分點。

其中，國內(nèi)貸款6144億元，下降10%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預收款15925億元，增長4%；個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

上述兩項核心指標的刺激，帶動了整體行業(yè)景氣指數(shù)的復蘇：4月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.78，保持連續(xù)4個月正增長。

投資下滑的意料之外與情理之中

然而，在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)、開發(fā)商銷售和到位資金均呈現(xiàn)反彈的情況下，投資端卻依然保持降幅擴大的趨勢，6.2%的同比跌幅，相較于上月的5.8%繼續(xù)擴大。

具體來看，1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，開發(fā)投資增速已連續(xù)多個月負增長。從數(shù)據(jù)上看，供應端房企目前的積極性仍然不高，1-4月房企的房屋施工面積、新開工面積、竣工面積均呈現(xiàn)不同幅度的下滑，其中住宅新開工面積22900萬平方米，同比下降20.6%，房企補庫存的動力不足。

在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房企開發(fā)投資積極性不高，主要原因在于供給狀態(tài)受到多因素掣肘，開發(fā)商爆雷余波尚存，疊加今年大規(guī)模的到期債務，給到了一定的開發(fā)壓力，而且銷售端的復蘇并沒有達到預期。整體風險處置進度慢，所以導致施工、新開工、竣工方面都有一定程度的下行?！笆掷餂]有土地儲備的房企，在放緩拿地節(jié)奏；手里有土地儲備的房企，開工積極性也并不高?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱，房企投資信心恢復力較弱，主要體現(xiàn)在新開工意愿上。雖然銷售端累計指標有所改善，但由于當前市場呈現(xiàn)一個弱復蘇的狀態(tài)，尤其是4月單月銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大降幅，開發(fā)商新開工呈現(xiàn)觀望局面。但隨著3-4月以來熱點城市土拍市場呈現(xiàn)明顯升溫跡象，預計二季度房企新開工意愿上升，開發(fā)投資降幅將有所收窄。

“投資意愿目前看整體是恢復的，特別是央國企和一些優(yōu)質(zhì)的區(qū)域型國企，但分化也很嚴重?！睆V東某國有房企北京公司區(qū)首直言，投資數(shù)據(jù)在本月之所以依然呈現(xiàn)下滑趨勢，與房地產(chǎn)特殊的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)周期有關(guān)。“比如4月的投資數(shù)據(jù)，最快是3-6個月之前的拿地，一年都是正常的?！?/p>

不僅是樓市整體數(shù)據(jù)的滯后，在他看來，投資的數(shù)據(jù)恢復周期要遠長于銷售與融資，因此4月在銷售等三項數(shù)據(jù)上漲的情況下，投資依然下滑就在情理之中了。

市場有望逐步企穩(wěn)

房企開發(fā)投資的現(xiàn)狀還會持續(xù)下去嗎？哪些因素可以拉動房企開發(fā)投資？

對此，多位行業(yè)分析師均表示，除了看房地產(chǎn)市場的走勢外，還要看購房者的信心恢復和房企債務處理情況。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月以來，市場情緒有所回落，重點城市“五一”假期表現(xiàn)較為平淡，上周成交規(guī)模在低基數(shù)下環(huán)比有所增長，但購房者置業(yè)信心仍偏弱，市場預期并不穩(wěn)固。

從企業(yè)融資角度來看，根據(jù)中指監(jiān)測，4月房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右，信用債發(fā)行放緩，企業(yè)資金面改善仍不理想。短期來看，在企業(yè)資金壓力較大、銷售緩慢修復等因素影響下，二季度開工、投資難現(xiàn)明顯改善，預計新開工面積繼續(xù)下行，受新開工、土地縮量拖累，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降態(tài)勢或延續(xù)，但竣工的進一步好轉(zhuǎn)有望對投資帶來支撐。不同區(qū)域中，東部熱點地區(qū)房企投資意愿相對較好，短期新開工面積、開發(fā)投資額有望繼續(xù)修復。

嚴躍進稱，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，目前最重要的是幫助企業(yè)“解困”，應繼續(xù)加大對房企融資的支持力度，化解房企潛在風險，由“流入”到“流出”，實現(xiàn)正循環(huán)。另一方面，也要考慮到購房者的信心恢復，需求端的改善將極大影響到供給端，這樣房企才有動力拿地。

可以看到，相較于商品房銷售的回暖，土地市場的復蘇力度明顯偏弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，TOP 100房企拿地總額為3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.88個百分點。百強房企拿地門檻值為10億元，較去年同期的42億元仍有較大幅度的下降。

房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。下階段，隨著經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

數(shù)讀經(jīng)濟運行

經(jīng)濟運行延續(xù)恢復向好態(tài)勢

國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟社會全面恢復常態(tài)化運行，多數(shù)生產(chǎn)需求指標同比增速提升，服務業(yè)和消費恢復較快，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，經(jīng)濟運行延續(xù)恢復向好態(tài)勢。“下階段，要著力恢復和擴大需求，加快建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，推動經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長?！备读钑熣f。

就業(yè)

就業(yè)形勢整體改善，尤其是，4月25-59歲就業(yè)主體人群的城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率低于2019年疫情前水平。付凌暉表示，下階段，隨著穩(wěn)就業(yè)政策落實落細，就業(yè)形勢有望繼續(xù)改善。就業(yè)穩(wěn)定改善，有利于經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間，有利于增加居民收入，增強消費能力，發(fā)揮消費對經(jīng)濟增長帶動作用。

消費

消費拉動有望繼續(xù)顯效。付凌暉分析，今年以來，隨著消費場景恢復拓展，居民消費傾向上升，消費對經(jīng)濟拉動作用顯著增強。下階段，各項促消費政策進一步顯效發(fā)力，新消費模式不斷拓展，消費回升態(tài)勢有望持續(xù)，將帶動經(jīng)濟整體好轉(zhuǎn)。

服務業(yè)

服務業(yè)支撐作用得到彰顯。付凌暉表示，今年以來，隨著經(jīng)濟恢復，接觸型服務業(yè)恢復加快，對經(jīng)濟增長貢獻顯著提升。下階段，服務業(yè)恢復向好態(tài)勢有望持續(xù)，將發(fā)揮對經(jīng)濟回升重要支撐作用。