在百度搜索“望京生態(tài)別墅區(qū)”，出現(xiàn)的鏈接里有且只有中建宸園。這也從側(cè)面暴露出中建宸園身處奶西板塊的尷尬。

百度搜索“望京生態(tài)別墅區(qū)”，出現(xiàn)的前三條鏈接里都有中建宸園

奶西與望京，可謂近在咫尺，但一般人都不會(huì)把奶西歸到大望京圈里，而是會(huì)劃在靠東的新北苑。在地理位置上，奶西已經(jīng)夠?qū)擂瘟耍薪ㄖ堑剡€要在這里建別墅。別說(shuō)奶西沒(méi)有別墅基因，連望京都沒(méi)有。因此，中建智地需要硬生生造一個(gè)別墅區(qū)的概念。嗯嗯，望京生態(tài)別墅區(qū)，你們聽(tīng)過(guò)么？

(相關(guān)資料圖)

成片規(guī)劃已定 配套需要等

◆ 商超：大型商超基本沒(méi)有，附近的東洲家園有便民超市，據(jù)說(shuō)2022年3月剛開(kāi)業(yè)；

◆ 交通：距離地鐵14號(hào)線(xiàn)善各莊站3.9公里，開(kāi)車(chē)約8分鐘，公交939、869到善各莊站也要15分鐘；

◆ 醫(yī)院：附近無(wú)醫(yī)療資源配套，開(kāi)車(chē)去最近的北京安世杰中醫(yī)門(mén)診部要16分鐘、去中國(guó)中醫(yī)科學(xué)院望京醫(yī)院要30分鐘；

◆ 教育：附近有芳草地國(guó)際學(xué)校、陳經(jīng)綸中學(xué)奶子房校區(qū)；

◆ 公園：距離奶?hào)|公園2公里左右，步行約30分鐘；距離朝來(lái)公園約3.9公里，騎行30分鐘；

中建宸園所在的地理位置

附近有回遷房小區(qū)東洲家園

芳草地國(guó)際學(xué)校

東洲家園附近的爛尾商業(yè)

在北京今年的前三輪集中土拍中，奶西板塊已經(jīng)為朝陽(yáng)貢獻(xiàn)了兩幅土地。其中，318地塊、320地塊分別被中建智地、首開(kāi)摘得。從地圖上看，兩個(gè)地塊僅相隔一條馬路，這意味著中建宸園與望京樾享受同等配套。

中建智地摘得318地塊，首開(kāi)摘得320地塊

由于奶西板塊是先規(guī)劃后開(kāi)發(fā)，目前周邊并無(wú)成熟配套，而已規(guī)劃待落地的配套包括319地塊的9班幼兒園、320地塊東南角的公交站、臨近來(lái)廣營(yíng)北路東側(cè)1.39公頃的生態(tài)景觀(guān)綠地、29-315-2地塊的中小學(xué)、29-317-3地塊的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、29-317-4地塊的綜合性商業(yè)金融服務(wù)等。小財(cái)表示，先規(guī)劃這事兒吧，可能會(huì)成為時(shí)間的朋友，也可能被時(shí)間拋棄。

造一個(gè)別墅區(qū)概念

盡管318地塊與320地塊同屬于二類(lèi)居住用地，但規(guī)劃要求卻迥然不同。318地塊的容積率相對(duì)較低，僅為1.40，同時(shí)限高30米，指導(dǎo)價(jià)為8.9萬(wàn)/平，高于望京樾的8.5萬(wàn)/平。

29-318地塊建設(shè)規(guī)劃要求

比較來(lái)看，中建宸園所在的318地塊要求更為嚴(yán)格，能做的產(chǎn)品類(lèi)型也就非常有限。加之，318地塊上有一條縱向的街坊二路要建，將地塊自動(dòng)分割為東西兩區(qū)。因此，中建宸園東區(qū)為疊拼別墅，面積約為320-400平；西區(qū)為洋房產(chǎn)品，面積為165-210平。

318地塊有一條縱向的街坊二路要建

產(chǎn)品調(diào)性上去了，區(qū)域也得順勢(shì)拔高，不然太減分了。奶西板塊的硬傷在于，與其說(shuō)是望京北，不是說(shuō)是新北苑東，因?yàn)榫嚯x望京SOHO約為7.5公里，而去龍德廣場(chǎng)不足7公里。因此，主打“望京生態(tài)別墅區(qū)”其實(shí)也不是特別貼切。

不過(guò)，“望京生態(tài)別墅區(qū)”里的生態(tài)是真的。項(xiàng)目西側(cè)有清河營(yíng)郊野公園、北側(cè)有溫榆河公園，東側(cè)有奶?hào)|公園、南側(cè)有朝來(lái)森林公園，均在3公里范圍內(nèi)。小財(cái)想問(wèn)，僅有生態(tài)資源的住區(qū)，你們?cè)敢鈦?lái)么？

來(lái)廣營(yíng)北路附近的荷塘

很多時(shí)候，我們痛恨標(biāo)簽，卻又渴望被標(biāo)簽化。中建宸園創(chuàng)造概念的背后就是利用了這種心理，先撇開(kāi)房子的銷(xiāo)售情況，反正產(chǎn)品的定位是別墅，與之對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是別墅區(qū)。因?yàn)閯e墅區(qū)和非別墅區(qū)聽(tīng)起來(lái)還是蠻不一樣的，一個(gè)別墅項(xiàng)目出現(xiàn)在非別墅區(qū)也是非常突兀的。

麗澤板塊

So，中建宸園前期最重要的工作就是炒區(qū)域、炒區(qū)域、炒區(qū)域。反觀(guān)麗澤板塊的發(fā)展，經(jīng)過(guò)多年醞釀，雖然內(nèi)城墅項(xiàng)目眾多，但仍不能與中央別墅區(qū)匹敵。小財(cái)以為，造一個(gè)概念容易，但打造真的別墅區(qū)卻并非易事。從奶西板塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)度看，這里能否成為真的別墅區(qū)仍有漫長(zhǎng)的路要走。

區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)品

截至目前，奶西板塊僅有318、320地塊被拍出，位于望京樾南側(cè)的321地塊在北京2022年四批次供地中已經(jīng)掛出。因此，中建宸園和望京樾還肩負(fù)著炒熱區(qū)域的使命。

望京樾南側(cè)的321地塊規(guī)劃要求

僅從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，望京樾主打小高層，以改善客群為主，有102平的三居、120平的四居、155平的四居。321地塊的規(guī)劃條件與望京樾類(lèi)似，產(chǎn)品類(lèi)型差不多，兩個(gè)地塊與中建宸園均不存在正面競(jìng)爭(zhēng)。

不要忘記，在奶西板塊的東側(cè)就是孫河別墅區(qū)，直線(xiàn)4公里。孫河板塊屬于老牌中央別墅區(qū)，認(rèn)可度更高。相比之下，奶西板塊有種被實(shí)力碾壓的感覺(jué)。因此，中建宸園的總價(jià)也較中央別墅區(qū)的不少項(xiàng)目低很多，主要收割別墅入門(mén)級(jí)人群。

中建宸園此次取證共15棟樓，272套。其中，洋房7棟，共208套，總價(jià)1430-2100萬(wàn)；疊拼別墅為8棟4層建筑，共64套，上疊約320平，下疊約400平，總價(jià)2900-3500萬(wàn)。

中建宸園預(yù)售住宅擬售均價(jià)

而位于孫河板塊的恒基·天匯，戶(hù)型為270平的四居、410平的五居，總價(jià)3726-5658萬(wàn)；懋源·璟璽均價(jià)8.6萬(wàn)，總價(jià)4400-15000萬(wàn)元。

既然區(qū)域有別，價(jià)格或是最好的入場(chǎng)券。雖然中建宸園的房子套數(shù)不多，但很多人把奶西板塊比作飛地，從地理位置上難有產(chǎn)業(yè)傾斜，未來(lái)大概率會(huì)是如天通苑一般的睡城。嗯，睡城里的別墅，小財(cái)也想知道住在哪里是什么感覺(jué)。（記者 張?jiān)銎G）