中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月22日訊(記者 魏國(guó)旭)在市場(chǎng)深度調(diào)整周期，多數(shù)房企明顯放緩拿地節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)TOP100房企拿地總額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。但與此同時(shí)，以中海地產(chǎn)等房企為代表的大型央國(guó)企仍保持了較高的投資力度。

中海地產(chǎn)此前發(fā)布的十二月物業(yè)銷(xiāo)售和土地收購(gòu)更新顯示，公司全年收購(gòu)?fù)恋氐睦鄯e應(yīng)付土地出讓金863.77億元，收購(gòu)?fù)恋貞?yīng)占樓面面積為609萬(wàn)平方米，為后續(xù)開(kāi)發(fā)積累了充足的貨量。

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據(jù)中指研究院發(fā)布的土拍排名，中海地產(chǎn)全年權(quán)益拿地金額為751億元，新增貨值1304億元，新增權(quán)益貨值1281億元，均進(jìn)入行業(yè)前5位，權(quán)益占比達(dá)98.2%，此外還有多家央國(guó)企位列前10。中指研究院指出，這些企業(yè)具有較為突出的融資優(yōu)勢(shì)、信用資質(zhì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，仍保持了相當(dāng)?shù)耐顿Y力度，拿地銷(xiāo)售比均超20%，部分企業(yè)拿地銷(xiāo)售比超30%，抓緊土地市場(chǎng)底部適度補(bǔ)充資源有助于在市場(chǎng)回暖后搶占先機(jī)。

進(jìn)入2023年，伴隨著金融支持力度的加大和市場(chǎng)的回暖，房企參與土拍的熱情和拿地力度都有所提升，億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2月房企拿地總金額同比上升了9.2%。對(duì)于在2022年的格低谷穩(wěn)定補(bǔ)倉(cāng)土儲(chǔ)的中海地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，前瞻性的決策和穩(wěn)定的執(zhí)行力無(wú)疑為未來(lái)的發(fā)展積累了更多“物美價(jià)廉”的土地儲(chǔ)備。

土拍側(cè)重高量級(jí)城市

在保持拿地節(jié)奏的同時(shí)，中海地產(chǎn)同樣關(guān)注未來(lái)的發(fā)展質(zhì)量，通過(guò)在調(diào)整周期內(nèi)獲取高量級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)土地，實(shí)現(xiàn)“換倉(cāng)”。

聚焦“主流的城市、主流的地段、為主流人群打造主流的產(chǎn)品”的“三個(gè)主流”投資策略，發(fā)力市場(chǎng)更穩(wěn)定的高量級(jí)城市，最大程度上保證了中海地產(chǎn)穩(wěn)定的收益來(lái)源，為公司的再投資奠定了良好的基礎(chǔ)。以北京市場(chǎng)為例，在2022年的四次集中土拍中，中海地產(chǎn)均有參加，并最終耗資約263億元拿下8宗土地，其中不乏位于中關(guān)村、大紅門(mén)的熱門(mén)地塊，產(chǎn)業(yè)和配套的兼?zhèn)淞詈罄m(xù)銷(xiāo)售去化事半功倍，也筑高了公司發(fā)展的安全邊界。

在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，中海地產(chǎn)近年在北京的高投入都收到了回報(bào)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019-2022年，中海地產(chǎn)在北京的權(quán)益銷(xiāo)售金額均是第一，2022年的權(quán)益銷(xiāo)售金額已近400億元。除北京市場(chǎng)外，中海地產(chǎn)其他城市銷(xiāo)量同樣不俗，廣州銷(xiāo)售額超170億元，深圳錄得銷(xiāo)售額109億元，其中中海觀園拿證當(dāng)天認(rèn)籌率達(dá)到99%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)2022年全年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2947億元，銷(xiāo)售均價(jià)21251.46元/㎡，同比升8.73%

對(duì)此有分析認(rèn)為，隨著銷(xiāo)售市場(chǎng)的恢復(fù)，土地市場(chǎng)也將逐步回暖，但市場(chǎng)分化明顯，一、二線城市土地市場(chǎng)會(huì)較快反彈，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)明顯。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健是拿地底氣

不同于業(yè)內(nèi)流行的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，中海地產(chǎn)經(jīng)常獨(dú)資拿地、獨(dú)自開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，展現(xiàn)出不俗的資金實(shí)力，這離不開(kāi)公司一直堅(jiān)持的穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略。中海地產(chǎn)披露的2022年三季度財(cái)務(wù)表現(xiàn)顯示，在行業(yè)下行壓力下，公司期末仍有現(xiàn)金及銀行結(jié)余1193.5億元，凈借貸比率為43.7%，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

據(jù)了解，在“三道紅線”實(shí)施之前，中海地產(chǎn)內(nèi)部就有嚴(yán)格財(cái)務(wù)紅線：40%的凈借貸比率、10%的現(xiàn)金比例，長(zhǎng)期保持在“三條紅線”之下。同時(shí)中海地還表示，公司沒(méi)有發(fā)行過(guò)占用上下游供應(yīng)商資金、變相融資的商業(yè)票據(jù)，讓所有融資和負(fù)債都有據(jù)可查。

得益于出色的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，在多數(shù)房企被下調(diào)評(píng)級(jí)的情況下，中海地產(chǎn)仍擁有三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，分別為惠譽(yù) A-、穆迪 Baa1、標(biāo)普 BBB+。

高評(píng)價(jià)的加持也讓中海的融資渠道更為通暢，并獲得了更低的融資成本。2022年4月，中海地產(chǎn)曾發(fā)行全國(guó)規(guī)模最大的綠色(碳中和)CMBS產(chǎn)品，規(guī)模50億元，利率為3.35%。

對(duì)于已經(jīng)回答了“活下去”問(wèn)題的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何在向新發(fā)展模式調(diào)整的房地產(chǎn)業(yè)中“活的更好”將成為新的課題。善于把握發(fā)展優(yōu)勢(shì)方向又強(qiáng)調(diào)內(nèi)控穩(wěn)健，中海地產(chǎn)希望自己立于“不敗之地”。