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【東興房地產(chǎn)】房地產(chǎn)行業(yè)2023 年中期策略：行業(yè)格局重塑趨勢明顯，發(fā)展模式變革勢在必行（20230706）

行業(yè)：新房銷售方面，經(jīng)歷了3 月和4 月的顯著回暖后，5 月開始修復(fù)動能明顯減弱。經(jīng)濟發(fā)展和人口流入更具優(yōu)勢的高能級區(qū)域，新房銷售的韌性更強。土地成交方面，經(jīng)歷了一季度的回穩(wěn)后開始陷入萎靡，高能級城市的土地市場成交明顯強于低能級城市。到位資金方面，部分民營房企依然面臨持續(xù)的流動性壓力和較大的信用風(fēng)險，金融機構(gòu)的信貸投放依舊較為謹(jǐn)慎。

房企：銷售方面，主流房企的銷售結(jié)構(gòu)更加向高能級城市傾斜，通過銷售均價提升帶動銷售額的增長，并且央國企銷售增速大幅領(lǐng)先于非央國企。拿地方面，主流房企拿地力度提升，拿地偏向于高能級區(qū)域，高均價央國企拿地力度更大。融資方面，央國企債券融資占比持續(xù)提升，股權(quán)融資重啟下央國企占據(jù)先機。

展望：當(dāng)前行業(yè)格局正在重塑，央國企在銷售、拿地、融資、投資層面獲得了全面領(lǐng)先，在未來將有望進(jìn)一步兌現(xiàn)為市占率和盈利能力的領(lǐng)先。行業(yè)持續(xù)出清，格局重塑的背景下，當(dāng)前有能力繼續(xù)拿地擴張的房企迎來了難得的優(yōu)質(zhì)項目儲備期。房地產(chǎn)市場高速增長階段已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)金融屬性弱化，回歸實體經(jīng)濟本源，改善需求成為未來主導(dǎo)?！案哓?fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式過于強調(diào)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，屬于低質(zhì)量的粗放式擴張，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然。通過高質(zhì)量的精細(xì)化運營提升開發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力和提升經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的競爭力已經(jīng)是大勢所趨。

投資策略：主線一：重點布局高能級城市，具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企。

高能級城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等龍頭央國企將有望受益。主線二：具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時在地產(chǎn)運營和服務(wù)領(lǐng)域有所建樹的優(yōu)質(zhì)房企。開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健，同時在不動產(chǎn)運營和服務(wù)領(lǐng)域具有一定先發(fā)優(yōu)勢和布局優(yōu)勢的龍湖集團(tuán)、萬科A 等龍頭房企，有望在行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中搶占先機。