過去兩年，老黃埔一度是廣州最熱的板塊之一。這里是廣州東進(jìn)的橋頭堡，同時是天河金融城與魚珠CBD的交匯之地。
天河外溢、地段價值、投資客炒作 ……都是老黃埔樓市一飛沖天的理由。
老黃埔有眾所周知的石化廠，但絲毫不影響它制造出一個個網(wǎng)紅盤。兩年之后，潮水退去，一二手誰更能打？
(資料圖)
除了網(wǎng)紅盤，一天賣不出一套房！
過去一個月，老黃埔成交最好、單價最高的樓盤依舊是萬科城市之光，其次是萬科黃埔新城。
除了萬科的兩個盤，其余項(xiàng)目單周成交全是個位數(shù)， 平均一天賣不出一套房 。這就是老黃埔的現(xiàn)狀：二季度成交淡季，銷售并沒有太大的起色。
從房價來看，整個板塊一手盤成交價分兩個梯隊(duì)：核心的魚珠臨江CBD的 文沖-大沙地，房價約4.3-6萬/平 ，次邊緣區(qū)域 約3.1-4萬/平。
比如富力新城，幾乎賣成現(xiàn)樓。黃埔新城體量龐大，好在萬科實(shí)力雄厚，交付和配套都能搞定，所以去化也算穩(wěn)扎穩(wěn)打。
富力海外債務(wù)成功展期三年后，富頤華庭守住了自己的價格底線，站穩(wěn) 4.9-5.3萬/平第二梯隊(duì) 。巔峰期，擁有九年制廣大附黃埔實(shí)驗(yàn)學(xué)校的它，和城光掰手腕不是問題。
老黃埔漲得最快的新盤
可惜的是，富力實(shí)力還是差一些。交付方面城光E區(qū)也先壓富頤華庭一頭。
廟頭片區(qū)的 越秀TOD星航和卓越招商臻瓏府 價格比較相近，主力戶型均價 4-4.5萬/平 ，臻瓏府部分戶型價格會稍低2000元/平。近一個月，星航成交稍好于臻瓏府。
星航還有 小洋樓 ，產(chǎn)品比較稀缺，這是兩者的區(qū)別之一。
臻瓏府
過去兩年，因?yàn)榱鲃有晕C(jī)陷入困境的房企，導(dǎo)致買方市場缺乏信心和預(yù)期，十分影響板塊內(nèi)的樓盤銷售。
老黃埔 一手項(xiàng)目房價并沒有大幅回調(diào) ，板塊價值還是堅挺。短期內(nèi)，打新狂熱不再，老黃埔市場回歸平靜。
比起新盤，老黃埔 二手小區(qū)的降價幅度其實(shí)更大。
擠掉泡沫，老黃埔二手房如何了？
我們來看看老黃埔?guī)讉€代表二手盤的情況。
保利學(xué)府里 ，近一年成交價格約 5.5-6萬/平 ，可以對標(biāo)一手里的萬科城市之光。
這個盤和中鼎珺合府的大哥君和名城都是老黃埔的次新房，二手價格比較穩(wěn)。
保利學(xué)府里在 大沙地商圈和地鐵站 附近，靠近魚珠 智谷E-park ，周邊是廣州八十六中和一二三中學(xué)，在老小區(qū)中屬于一枝獨(dú)秀的存在。
貝殼找房成交記錄顯示，今年3月該小區(qū)成交價約5.5萬/平，去年國慶，有一套成交價約5.9萬/平。
保利學(xué)府里巔峰價格
最熱炒的2021年6月，保利學(xué)府同樣的戶型成交價高達(dá) 6.6萬/平 ，兩年內(nèi)降價幅度超過16%。 一套80平的房子，跌去近90萬。
不過保利學(xué)府里的業(yè)主很少出售， 自住氛圍好， 整體掛牌量不多，常年維持在 50-60套 的水平，所以價格比較穩(wěn)定。
君和名城 靠近5號線 大沙東地鐵和老黃埔區(qū)府 ，近一年成交價約4.3-5.2萬/平。比在售的二期新盤珺合府還堅挺 。君和名城的二手，甚至比一手的珺合府還貴3000元/平，一二手價格倒掛。
老黃埔二手人氣一哥當(dāng)屬 金碧世紀(jì)花園。 這個盤一是體量大、配套完善，二是地段近天河，13號線二期開通后，從家門口的 珠村站 可以直達(dá)珠城。
這幾個代表小區(qū)中， 金碧世紀(jì)花園流動性最好 ，有大花園，外立面也維護(hù)得不錯，是樓市炒家青睞的二手樓盤，類似于科學(xué)城的東薈城。
僅貝殼一個平臺，金碧世紀(jì)花園近3個月成交了5套， 但掛牌量有241套 。今年該小區(qū)價格也有不小的降幅，兩房小戶型主流均價約4-4.5萬/平，三房能賣到5萬/平。
和2021年的5.5-6.1萬/平的成交價相比，房價泡沫顯然被擠掉不少。
靠近惠潤廣場的 黃埔花園 ，以產(chǎn)品豐富、商業(yè)、教育和醫(yī)療配套好而聞名。剛需產(chǎn)品有 超過20年樓齡 的可以選擇，改善的也有2014年建成的次新可以選。
該小區(qū)靠近地鐵 13/7號線 二期的換乘站 裕豐圍站 ，近一年成交價 約4.2-5.2萬/平。
老黃埔地鐵
論綜合性，黃埔花園一直很能打，也難怪會跟周邊的 怡港花園、金碧領(lǐng)秀國 際等一樣，被納入 廣州二手房指導(dǎo)價名單。
老黃埔二手房指導(dǎo)價名單
四個代表老黃埔二手小區(qū)，你更看好哪個呢？
抄底機(jī)會前，一二手之爭
買一手房還是二手房，這是一個選擇問題。
從買房者的角度來看， 二手房所見即所得，配套都很確定，也不會有爛尾風(fēng)險 ，所以優(yōu)質(zhì)二手小區(qū)一直市場表現(xiàn)都不錯。
不過在市場火熱時期 ，一手房價格屬于海鮮價，存在巨大的套利空間 ，轉(zhuǎn)手就能大賺一筆，還不存在稅費(fèi)問題，這點(diǎn)比二手房簡單粗暴。
老黃埔廟頭
低迷階段，新盤存在 交付延期or減配、配套學(xué)校、商業(yè)暴雷 等問題，買房者觀望情緒嚴(yán)重，反倒利好二手房。
地鐵紅利跟產(chǎn)業(yè)紅利已經(jīng)走到盡頭， 如果黃埔舊改可以順利重啟，巨大存量的城中村，還可以為老黃埔板塊貢獻(xiàn)下一波紅利。
如今房貸利率不斷走低，去泡沫之后的老黃埔網(wǎng)紅盤，想賣一買一的改善客，反倒等來了購入時機(jī)。
不過壞消息是，如果腰包不充裕，你得先把手上的老破小賣出去。
